Recetas para subir la oferta de alquiler a largo plazo
Urge actuar sobre un mercado en escasez que tiene la presión de demanda por las nubes y un número creciente de familias destinando cada vez más ingresos a pagar la renta
España tiene la presión de demanda —cantidad promedio de personas interesadas en una casa los primeros 10 días en que esta se pone en alquiler tradicional— en 124 candidatos. Por las nubes. Una tensión normal, según los parámetros del Observatorio del Alquiler (organismo que hace estos cálculos), se sitúa entre 1 y 15 aspirantes por anuncio; se considera muy alta cuando supera la media de 60 demandantes. No hay más que ver el tensiómetro con la aguja en la franja roja, a punto de salirse de la esfera, que ilustra los datos. El diagnostico es claro y la necesidad de actuar, acuciante. El problema es la receta. Aquí divergen quienes abogan por regular los precios y quienes apuntan a un déficit de vivienda y aseguran —citando datos del Banco de España— que se necesitan 600.000 casas más para responder al déficit creado por la bajada de obra nueva y el aumento de la población
Un sector copado por los pequeños tenedores
El informe El mercado del alquiler de vivienda residencial en España: evolución reciente, determinantes e indicadores de esfuerzo, del Banco de España, detecta una subida sustancial del parque inmobiliario en alquiler residencial en manos de las personas físicas durante la última década, debido al aumento de la inversión en propiedades dedicadas al alquiler y la reasignación de los usos de las casas acumuladas. Entre 2012 y 2022 se ha producido un incremento del stock destinado al alquiler para residencia habitual perteneciente a particulares en torno a las 100.000 viviendas al año, de promedio. En 2021, los caseros particulares estaban detrás de más de un 90% de las viviendas para alquiler habitual a precio de mercado. En un 40% de los casos, el arrendador solo tiene esa casa, según datos de la OCU, pero detrás de otro 36% hay un propietario con cinco o más inmuebles, con los que negocia. El 8% del parque (según el Banco de España) está en manos de sociedades: entidades financieras, aseguradoras, fondos de inversión o socimis.
“La acumulación de la propiedad ha crecido en las grandes capitales, pero no es un problema; donde menos atomizado está el parque es en Barcelona, y no llegan al 10% los tenedores con más de 10 pisos”, argumenta el catedrático Josep María Raya. A partir de ese número, la Ley de Vivienda considera que se trata de un gran tenedor. Donde sí hay un problema serio, apunta Raya y refuerza el también catedrático José García Montalvo, es en la vivienda pública en alquiler: es muy reducida en el contexto de las economías avanzadas, inciden. El Banco de España calcula que en 2023 había en España unas 300.000 unidades, un 1% del stock total.
