Todo empieza en el suelo y está que arde

Tiene que arder mucho el suelo en España antes de que los jóvenes e inmigrantes encuentren un hogar. Escribió muchas veces el economista Emilio Ontiveros (1948-2022) que “la desigualdad jamás es rentable”, idea que sobrevoló el evento Inmobiliario 360º, organizado por EL PAÍS con el patrocinio de Aedas Homes, Alquiler Seguro, Arkitech, Bilba, Crea Madrid Nuevo Norte, Otis, Banco Santander y el Gobierno del País Vasco.

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Impulso con límites al crédito promotor

Era quizá el ponente más esperado de la mañana. Se prodiga poco. Javier Piñeiro, responsable del negocio promotor de Banco Santander, es el hombre de los dineros. Quien aprueba o rechaza las operaciones. Es un veterano del sector. Lo conoce bien. Pide calma. “Tranquilidad, hoy por hoy dar un crédito promotor no es ningún problema”, asegura. El balance está fuerte —el año pasado, la institución ganó 12.574 millones de euros— y saneado. Traza sus cálculos. Para vivienda residencial serían necesarios unos 15.000 millones de euros. Habla por sí solo. Si incluye a los cuatro grandes, el colchón se multiplica exponencialmente. La demanda es muy fuerte pero el riesgo resulta muy bajo. ¿Quién no quiere comandar un barco así? Es cierto que existen limitaciones —resaca de los días de vino y rosas inmobiliarios de hace no tanto tiempo— pero hay caja. Han cerrado un acuerdo con el ICO (Instituto de Crédito Oficial) a través de una línea de crédito de 4.000 millones. “Mientras haya capacidad de pagar las deudas se seguirá aportando dinero”, sostiene. Eso sí, si el particular no puede dar al menos el 20% del capital de entrada no conseguirá financiación para su casa. Tampoco las viviendas preindustrializadas. En este caso, el Santander prefiere financiar a las compañías fabricantes. Aunque reconoce que suelen ser empresas de tamaño pequeño, lo que limita el acceso al crédito. Pero tienen la ventaja de la sostenibilidad al fabricarse bajo techo. La huella de carbono se reduce, los trabajadores no tienen que soportar situaciones climáticas complejas y la sostenibilidad viene de fábrica. “Todos los proyectos que financiamos respetan esa última característica. Pero es algo en lo que ni siquiera tenemos que insistir. Porque el 90% de las casas se adaptan a la normativa europea”, zanja Piñeiro.

Inmuebles modulares, una vía que va más rápido

Industrializar la vivienda es una de las soluciones para poder satisfacer de forma rápida la demanda creciente de inmuebles. La fabricación en serie de módulos y componentes permite acotar los tiempos de edificación, minimizar los residuos en la obra y atenuar el trámite burocrático al que hacen frente las promotoras. “La mayor ventaja son los tiempos de ejecución”, afirmó David Sánchez, consejero delegado de Arkitech. 
La tramitación de la licencia urbanística, en un proyecto tradicional, puede tardar entre 12 y 14 meses. Mientras que en la industrializada avanza en paralelo a la gestión burocrática, explicó Sánchez. El mayor problema, sin embargo, es que crear una empresa que hace casas de forma modular también requiere de unos meses de espera para obtener los permisos necesarios. Además, la financiación para estos proyectos no es suficiente, sobre todo por el lado del usuario. “No hay herramientas financieras que faciliten el acceso a la vivienda para el comprador nacional”, destacó. El modelo hipotecario actual no concede préstamos hasta que el inmueble está completamente terminado. “Ahora mismo, el mercado nacional está cerrado prácticamente para este segmento. La industrialización es viable, pero faltan las inversiones”.
La lentitud del proceso es un gran obstáculo. No solo ya en la edificación, sino desde que se planifica. “De media, pueden pasar 14 años desde que se identifica un terreno hasta que se entrega una vivienda”, lamentó Juan Francisco Rodríguez, consejero delegado de Bilba, quien explicó que el futuro del sector pasa por un acelerón de los procesos ante una mano de obra que cada vez se ve más menguada. El sector de la construcción nacional enfrenta una creciente pérdida de técnicos y profesionales en los oficios tradicionales como la albañilería, por ejemplo. 

Preparación de profesionales
“Se nos va a jubilar un montón de gente en los próximos 12 años”, aseguró el directivo de Bilba. “Hemos perdido una generación tras la crisis de 2008, y entre el 30 y 35% se va a retirar”. El foco, dice este experto, debería centrarse en crear a los profesionales que requiere el futuro. “Nos hemos olvidado de esos chicos y chicas que estudian ingeniería, arquitectura o aparejadores, los necesitamos para gestión del sector”, reclamó Rodríguez. 
El déficit de vivienda va más allá de construir nuevos edificios, comentó Ramón Sendra, director de Ventas para Iberia, África y Oriente Medio de OTIS. Una parte de ese déficit puede llenarse, a su juicio, con la reforma y rehabilitación de inmuebles ya existentes. “Tenemos un parque de viviendas con una media de edad de 40 y 45 años. El 80% de las viviendas se construyeron antes de 2000, con normativas y necesidades de otra época”, dijo el directivo de una de las principales firmas fabricantes de sistemas de ascensores y escaleras mecánicas. 
Mejorar la accesibilidad también contribuiría a tener casas más habitables. El 48% de los hogares están edificados sin ascensor, resaltó Sendra, quien reconoció como buena señal que el Gobierno haya impulsado un anteproyecto de ley para reforzar el derecho a la accesibilidad, con medidas como una subvención de hasta el 70% de las obras y la obligación de las comunidades de propietarios de adaptar las instalaciones cuando haya residentes con movilidad reducida.